Riqualificazione energetica condominio: intervista all’Arch. Ph.D. Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale e Tecnologia dell’Architettura presso la Scuola di Architettura, Urbanistica e Ingegneria delle Costruzioni del Politecnico di Milano e membro del Centro Studi di ANACI Lecco.

1. L’Unione Europea ha come obiettivo entro il 2030 la riduzione del 40% delle emissioni dei gas effetto serra. La maggior parte delle risorse da investire (80% circa) sarà sui condomini, dove si punterà a edifici ad alta efficienza energetica e decarbonizzati. Cosa significa a livello di ristrutturazione?

La Raccomandazione UE 2019/786 promuove azioni concrete da adottarsi a medio-lungo periodo e che portino verso edifici meno energivori, più sicuri, più salubri e più smart. Nelle strategie di intervento sarà necessario includere: un’accurata rassegna dello stato di fatto del parco immobiliare nazionale, approcci alla ristrutturazione efficace in termini di costi, politiche e azioni sulle ristrutturazioni profonde e relative agli edifici dalle prestazioni peggiori e alla povertà energetica. Inoltre, saranno necessarie politiche e azioni rivolte agli edifici pubblici anche in ambito residenziale convenzionato, incentivi all’utilizzo di tecnologie intelligenti e competenze, stima del risparmio energetico e dei benefici in senso lato (ad esempio prevenire la rimozione illegale di sostanze nocive, quali l’amianto) promuovendo livelli più alti di comfort e benessere degli occupanti attraverso un isolamento completo e omogeneo.
Da dati ANACI emerge che il 75% della popolazione abita in condominio, risultando quindi la tipologia di edifici più diffusa e quella in cui maggiormente bisogna diffondere la cultura della riqualificazione come opportunità di valorizzazione anche monetaria.

Considerando il parco edilizio italiano, quasi il 30% degli edifici presenta uno stato di conservazione mediocre e pessimo (fonte ISTAT), su oltre 400.000 condomini analizzati (fonte CRESME), ovvero circa 1/3 del totale. Dove sono presenti impianti centralizzati di riscaldamento, circa i due terzi sono stati installati oltre 15 anni fa e avrebbero bisogno di interventi di riqualificazione, al fine di migliorare l’efficienza energetica e il comfort abitativo (fonte: ANACI). Dal rapporto annuale sulle detrazioni fiscali 65% del 2017 redatto da ENEA, si evince che nel triennio 2014-2016 sono stati realizzati circa 1 milione di interventi, di cui oltre 360.000 nel 2016 (anno in cui il 56% ha riguardato la sostituzione di serramenti, per circa il 20% la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e il 12% l’installazione di schermature solari). In sintesi: per i nuovi edifici vuol dire classi elevate (energia quasi zero), fonti rinnovabili e sistemi di climatizzazione efficienti. Per gli esistenti vuol dire mettere mano al patrimonio costruito attraverso interventi di riqualificazione energetico-tecnologica che interessino l’involucro e gli impianti.

2. Ci sono degli incentivi economici per questi interventi?

È possibile ricorrere a diversi modi di finanziamento delle riqualificazioni: detrazioni fiscali, esco energy saving company senza cessione del credito, esco/imprese con cessione del credito.
Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate individua le modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari. Inoltre, individua la cessione del credito relativo alla detrazione spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati sulle parti comuni di edifici.

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, il provvedimento stabilisce che: i soggetti che nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese sono possessori di redditi esclusi dalla imposizione ai fini dell’IRPEF, possono cedere il credito corrispondente alla detrazione in favore dei fornitori che hanno effettuati gli interventi ovvero di altri soggetti privati, ivi inclusi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari. Il credito cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati su singole unità immobiliari.

3. Parliamo di mobilità sostenibile, in particolare delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici. Come funziona, oggi, nei condomini?

Per inquadrare il tema, attualissimo più che mai in questi giorni, partiamo da qualche dato. Nel 2017 sono state vendute 4.827 auto elettriche (0,24% del totale), ma nel solo primo semestre del 2018 ne sono state immatricolate 4.129, ovvero un +89% (dati E-mobility report 2018, Energy & Strategy Group Politecnico di Milano), segnale di una crescita non indifferente del mercato. In più, a partire dal prossimo autunno si prevedono incentivi dalle Regioni e Province Autonome per l’infrastrutturazione del territorio. E, non da ultimo, ricordiamo per chi possiede un veicolo diesel dal 1° ottobre 2018 in 570 Comuni lombardi banditi gli Euro 3 nei giorni feriali, fino a una rapida dismissione delle auto diesel Euro 4 a partire da ottobre 2019 a Milano, che si estenderà entro ottobre 2020 anche in tutta la Lombardia. Si prevede, quindi, un ricambio del parco auto molto rapido nel prossimo anno e mezzo. Uno studio commissionato da Unrae al Censis e un sondaggio, elaborato da Quintegia, hanno intervistato un gruppo di 1.366 potenziali acquirenti italiani d’auto tra i 25 e i 65 ann: è emerso che l’elettrico è desiderato dal 50% degli intervistati; meglio ancora l’ibrido (61%), mentre il Gpl conquista il 43%.

Entro un biennio, gli Amministratori di condominio dovranno gestire le prime liti tra condòmini per il diritto di ricarica nei parcheggi liberi in spazi comuni, nonché la relativa ripartizione delle spese. Le infrastrutture elettriche predisposte dovranno permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto. Per quanto riguarda le spese, vengono imputate a chi usufruisce del servizio attraverso un contabilizzatore, nel caso della wall box da garage, e una bolletta diretta, nel caso di una stazione da terra su parcheggio condominiale con accesso con chiave elettronica. Può esserci la volontà e, di conseguenza, la richiesta di uno o più condomini di collocare in condominio la stazione di ricarica. I parcheggi presenti in condominio devono essere sufficienti a soddisfare le esigenze di tutti. Nel caso in cui, invece, si decidesse in sede collegiale di realizzare tutte le strutture cioè di destinare una parte dell’area comune per realizzare una vera e propria stazione di eco-rifornimento. Questo perché parte dell’area comune in precedenza altrimenti destinata cambierebbe destinazione, assumendo la natura di ‘stazione di eco-rifornimento condominiale’.

4. Ci dai alcuni suggerimenti per avere un riscaldamento più efficiente e conveniente?

Sicuramente fare interventi il più possibile integrati: ad esempio la sostituzione delle finestre, che non comporta un salto della classe energetica.
Poi, una manutenzione della caldaia regolare per tenerla sempre efficiente e se possibile abbinare un sistema di termoregolazione che dia dati in real time. Valvole termostatiche con termostati ambiente o perlomeno di zona possibilmente intelligente e consultabile in real time via app. Vi porto un esempio: hanno fatto un esperimento in un condominio a Londra, dove alcune famiglie si sono messe in competizione per valutare quale fosse la più virtuosa a livello di consumi: alla fine si è visto che il controllo via app ha portato a un risparmio non contabilizzato a priori del 26% in più, mostrando che il 15% è il risparmio “secco” dato da questi sistemi, poi con la consapevolezza si può arrivare a un ulteriore 20%. Questo dimostra che la consapevolezza genera risparmio!